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Mietrecht

 

 

Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch bei Altschulden des Mieters

Der beklagten Mieterin einer Wohnung in Düsseldorf wurde von ihrer Vermieterin nach erfolgloser Mahnung im August 2013 aufgrund zwei ausstehender Mieten für die Monate Februar und April 2013 Mitte November 2013 fristlos gekündigt.

Das AG Düsseldorf gab der Klage auf Herausgabe und Räumung statt. Der Berufung der Beklagten wurde insoweit statt gegeben, als dass die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe der Wohnung aufgehoben wurde. Das Berufungsgericht war der Ansicht, dass die Kündigung nicht innerhalb der, in § 314 Abs. 3 BGB geregelten, angemessenen Frist nach Erlangung der Kenntnis der Klägerin über den Kündigungsgrund erfolgt sei. Mit der Revision hatte die Klägerin Erfolg. Der BGH begründet sein Urteil damit, dass  § 314 Abs.3 BGB auf die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses gemäß §§ 543, 569 nicht anwendbar ist.  Aus den Gesetzesmaterialien zu §§ 543, 569 BGB und zu § 314 BGB ergibt sich nach der Entscheidung des BGH eindeutig, dass die Vorschriften über die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses als spezielle Regelung abschließenden Charakter hat. Ausdrücklich wurde davon abgesehen, dass eine solche Kündigung in angemessener Frist zu erfolgen habe. Die Möglichkeit einer solchen Kündigung mit dem Einwand der Verwirkung zu entgegnen bleibt bestehen. Vorliegend lag jedoch kein Umstandsmoment vor, das heißt, die Vermieterin gab keinerlei Anlass dafür, dass die Mieterin davon ausgehen durfte, dass es auf Grund des Mietrückstandes zu keiner Kündigung mehr kommen würde.

BGH Urteil vom 13.07.2016 – VIII ZR 296/ 15

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Der vorgeschobene Verwandte bei der Eigenbedarfskündigung

Verkaufsabsichten des Vermieters, die bei Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung nicht aufgegeben worden sind, können dazu führen, dass Eigenbedarf vorgeschoben ist.

Der Vermieter kündigte den Mietern die Wohnung wegen Eigenbedarfs mit Kündigungsschreiben vom 15. November 2010. Im darauffolgenden Räumungsprozess schlossen die Parteien einen Räumungsvergleich (die Wohnung sollte für den Einzug des Neffen des Vermieters dienen). Aufgrund diesem zogen die Mieter zum Juli 2012 aus. Im April 2013 verkaufte der Vermieter das Objekt an eine außenstehende Person. Die Kläger und die Beklagten sind darüber im Streit, ob der Neffe überhaupt ins Haus gezogen ist und bei Bejahung dieser Frage, wie lange er dort gewohnt habe. Sie zweifeln des Weiteren an, dass sich der Grund der Kündigung nicht auf den Eigenbedarf stütze, sondern viel mehr dem Verkaufsinteresse des Vermieters geschuldet sei, somit der vermeintliche Einzug des Neffen nur vorgeschoben wurde. In einem Schadensersatzprozess machten die Mieter den Schaden geltend, der ihnen aufgrund der, ihrer Ansicht nach unwirksamen Eigenbedarfskündigung entstanden ist.  Nach abgewiesener Klage auf Schadensersatz und darauffolgender Abweisung der dagegen eingelegten Berufung durch das Landgericht erhoben die Kläger Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH. Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies den Rechtsstreit zur näheren Sachaufklärung an das Landgericht zurück..

Grund für die Zurückweisung des BGH ist die Verletzung rechtlichen Gehörs des Mieters gemäß Art. 103 GG durch das Landgericht. Hierbei verweist er darauf, dass die Klägerseite schon in der ersten Instanz geltend gemacht habe, dass der Vermieter das Objekt entmieten wolle, um einen höheren Kaufpreis zu erzielen. Der mit dem Verkauf beauftragte Makler war als Zeuge benannt worden. Dies wies der Vermieter von sich und beteuerte, dass er nichts davon gewusst habe, dass der von ihm beauftragte Makler auch noch nach Eigenbedarfskündigung das Objekt angeboten habe.

Die Kläger haben daraufhin ihren Vortrag konkretisiert und weitere Verkaufsbemühungen unter Beweisantritt benannt. Dieser Vortrag wurde vom Landgericht bei seiner Zurückweisung der Berufung nicht beachtet. Nach Ansicht des BGH wurde damit entscheidungserhebliches Vorbringen der Kläger übergangen. Des Weiteren führt der BGH aus, dass der Räumungsvergleich keine Anhaltspunkte dafür biete, dass die Kläger weitergehende, insbesondere auch mögliche Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung, hätten mit erledigen wollen.

Ein stillschweigender Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung würde auch nicht in Betracht kommen; dafür bedürfe es gewichtigere Umstände, die darauf schließen ließen, welche hier nicht vorlagen.

BGH Urteil vom 10.05.2016 – VIII ZR 214 /15

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Recht zur Minderung der Miete in der Geschäftsraummiete kann verschuldensunabhängig ausgeschlossen werden

Die Klägerin ist Eigentümerin einer gewerblichen Fläche, welche sie der Beklagten für Veranstaltungen im Jahr 2013 vermietet hat. Aufgrund von angeblichen Mängeln, welche von der Beklagten geltend gemacht wurden, verweigerte Letztgenannte sämtliche Mietzahlungen im Zeitraum von 05/2013 – 01/2015 i.H. v.  knapp 100.000 €. So fehle es laut Aussage der Beklagten an einem zweiten Rettungsweg und der Genehmigung der gewerblichen Nutzung einer Teilfläche der Mietsache. Die Klägerin äüßerte daraufhin gegenüber der Beklagten die Ansicht, dass diese, wie im Mietvertrag festgelegt, keinen Anspruch auf Minderung habe. Dieses Recht sei wirksam im Mietvertrag ausgeschlossen. Die Regelung im Mietvertrag lautete wie folgt:

„Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen. Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung bleiben unberührt“.

Das OLG Hamburg bestätigt das Urteil erster Instanz und gibt der Klage der Vermieterin auf Zahlung statt und fügt hinzu, dass eine Überprüfung der Mieträume auf etwaige Mängel dahinstehen kann. Grundsätzlich ist der Ausschluss einer verschuldensunabhängigen Mietminderung dann wirksam, wenn der Mieter die Möglichkeit der Rückforderung überzahlter Miete nach § 812 Abs.1 BGB hat (vgl. auch BGH NJW 2008, 2497; OLG Düsseldorf NZM 2010, 582; KG NZM 2014, 909; Schmidt-Futterer, MietR 12. Auflage 2015, § 536 Rn. 462). Diese Möglichkeit lässt die streitbefangene Regelung  im Mietvertrag zu. Des Weiteren weist das Gericht darauf hin, dass die seitens der Beklagten aufgeführten Mängel nicht grundsätzlich Mängel der Mietsache sein müssen. Denn laut BGH sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen keine Mängel, wenn die Nutzbarkeit der gemieteten Räume  aufgrund fehlendes Einschreitens der Behörde nicht eingeschränkt war (BGH NJW 2009, 3421; BGH NJW-RR 2014, 264). Ein derartiger Bescheid ist vorliegend nicht ergangen. Zudem führt das OLG aus, dass Mietminderungen nur im Nachhinein nach vollständiger Zahlung der festgelegten Miete durch die Möglichkeit der Rückforderung gemäß § 812 Abs.1 BGB, also unter dem Aspekt der bereits oben genannten ungerechtfertigten Bereicherung (BGH NJW 2008, 2497), geltend gemacht werden können. Diese Möglichkeit ist der Beklagten nach der mietvertraglichen Klausel gegeben.

OLG Hamburg Urteil vom 23.03.2016 – 4 U 140/15

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Stellung eines Nachmieters (strenge Anforderungen)

Der Mieter kündigte während eines wirksam befristeten Zeitmietvertrages das Mietverhältnis. Der Vermieter erklärte sich daraufhin - die Kündigung war unwirksam, da sie während der Befristung nicht möglich war - bereit, den Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn dieser einen geeigneten Nachmieter stelle. Der Nachmieter müsse jedoch, genauso wie der Mieter vor Vertragsabschluss, eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, den bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopien, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung vorlegen, dass er den Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben werde. Der Mieter wollte einen Nachmieter vorstellen, der Vermieter lehnte dies ab, weil er die von ihm verlangten Unterlagen nicht bekommen habe, um diese zuvor prüfen zu können. Der interessent wollte die geforderten Auskünfte nicht abgegeben.

Der BGH hat in dieser Entscheidung, in der es um den Anspruch des Vermieters auf Weiterzahlung der vertraglich geschuldeten Miete ging, seine bisherige Rechtsprechung (Urteil vom 22.01.2003 - VIII ZR 244/02 = NJW 2003,1246) fortgesetzt. Der Mieter, der sich vorzeitig aus einem befristeten Mietverhältnis lösen möchte, hat erstens sein berechtigtes Interesse vorzubringen und zweitens dem Vermieter einen geeigneten und dem Vermieter zumutbaren Nachmieter zu stellen. Dem Mieter alleine obliegt es dabei, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können (Leitsatz des Gerichts).

Anmerkung: In der anwaltlichen Praxis stellen wir oft die Fehlvorstellung fest, der Mieter meine, er könne jederzeit einen Nachmieter stellen. Hieran sind jedoch immer noch sehr hohe Anforderungen zu stellen. Neben dem oben beschriebenen Interesse des Vermieters an der Person, der Bonität und anderen Eigenschaften des Nachmieters ist vorrangig auch das persönliche schutzwürdige Interesse des Mieters an der vorzeitigen Entlassung aus dem Mietverhältnis eine weitere Voraussetzung, einen Nachmieter stellen zu können. Hier kommen in Betracht:

  • Heirat und Geburt eines Kindes, die Wohnung wird zu klein
  • hohes Alter, gesundheitliche Verfassung des Mieters
  • nicht vorhersehbarer berufsbedingter Umzug

Aufgrund der, seit der großen Mietrechtsreform im Jahre 2001 eingeschränkten Möglichkeiten des Vermieters, nach § 575 BGB bei Wohnraum wirksame Zeitmietverträge abzuschließen, dürfte jedoch die Frage nach einem Nachmieter in der Praxis immer mehr an Bedeutung verlieren, insbesondere bei unbefristeten Mietverhältnissen, die vom Mieter mit kurzer Kündigungsfrist ohnedies gekündigt werden können. Bedeutung kann das Thema "Nachmieter" jedoch weiterhin bei den beliebten Modellen des zeitlich befristeten "beiderseitigen Kündigungsverzichts" haben.

BGH, Urteil vom 07.10.2015 – VIII ZR 247/14

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Zur Kündigung wegen Zigarettengeruchs im Treppenhaus

Eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch, die ein Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) verhindern könnte, kann im Einzelfall eine Störung des Hausfriedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters (Gebot der Rücksichtnahme) darstellen, insbesondere, wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht.

Der 75-jährige Beklagte ist seit 40 Jahren Mieter einer Wohnung der Klägerin. Die Klägerin hat das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß gekündigt, weil aus der Wohnung des Beklagten, der dort täglich 15 Zigaretten raucht, „Zigarettengestank“ in das Treppenhaus gelange. Dies liege daran, dass der Beklagte seine Wohnung nicht ausreichend über die Fenster lüfte und die Aschenbecher in seiner Wohnung nicht leere. Das AG Düsseldorf hat der Räumungsklage stattgegeben, das LG Düsseldorf hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen.

Die vom LG Düsseldorf zugelassene Revision hatte Erfolg und führte zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an eine andere Kammer des Berufungsgerichts. Der VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch, die ein Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) verhindern könnte, im Einzelfall zwar eine Störung des Hausfriedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters (Gebot der Rücksichtnahme) darstellen kann, insbesondere, wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht.

Im Streitfall war dem BGH allerdings eine Beurteilung, ob eine die fristlose Kündigung nach § 569 II BGB rechtfertigende „nachhaltige Störung des Hausfriedens“ oder auch nur eine die ordentliche Kündigung nach § 573 II Nr. 1 BGB rechtfertigende „schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters“ vorlag, nicht möglich, weil die vom Berufungsgericht vorgenommene Würdigung auf einer lückenhaften und unter Verletzung prozessualer Vorschriften erfolgten Tatsachenfeststellung beruhen würde. Der BGH hat die Sache deshalb an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen, damit die erforderlichen Feststellungen nachgeholt werden.

BGH, Urteil vom 18.02.2015 – VIII ZR 186/14

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Untervermietung an Touristen kann fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung nach sich ziehen

Der Kläger kündigte dem Beklagten das Mietverhältnis fristlos, da dieser ohne Zustimmung des Klägers die Wohnung als ganzes an Touristen untervermietet hatte.

Das LG Berlin wies die Berufung des Beklagten zurück, da der Beklagte die Rechte des Klägers dadurch in erheblichem Maße verletzt habe, da die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums ohne Erlaubnis des Vermieters vertragswidrig ist. Das gelte erst recht, wenn die Wohnung als Ganzes entgegen des Anwendungsbereichs des § 553 I BGB (Prüfung des berechtigten Interesses des Mieters an der Untervermietung bei teilweiser Untervermietung der Wohnung) untervermietet wird. Eine vorausgehende Abmahnung sei wegen § 543 III 2 Nr. 3 BGB nicht erforderlich gewesen. Die Interessen des Vermieters an einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses seien in diesem Fall vorrangig gewesen.

Anmerkung: Das LG Berlin schließt sich der Auffassung des BGH (Urteil vom 08.01.2014 - VIII ZR 210/13 = NJW 2014, 622) an, dass insoweit geurteilt hat, dass die tageweise vermietung einer Wohnung an Touristen ohne Zustimmung des vermieters vertragswidrig ist (auch dann, wenn der Vermieter die generelle Erlaubnis zur Untervermietung erteilt hatte, da von dieser nicht ohne Weiteres die Erlaubnis zur Überlassung der Wohnung an Touristen umfasst ist.).

LG Berlin, Urteil vom 18.11.2014 und
BGH, Urteil vom 08.01.2014

Also Achtung an alle Wiesn-Untervermieter, die jeden September/Oktober das schnelle Geld wittern. Sie riskieren die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und zusätzlich gilt in Bayern, dass die Vermietung an Touristen gemäß Art. 2 S. 2 Nr. 3 ZwEWG eine Ordnungswidrigkeit darstellt (Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum), die mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 € geahndet werden kann.

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Schadensersatzanspruch gegen Mieter wegen Verlust eines Schließanlagenschlüssels setzt Austausch der Anlage voraus

Der Beklagte mietete eine Eigentumswohnung des Klägers. In dem von beiden Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll ist festgehalten, dass dem Beklagten zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden. Bei Ende des Mietverhältnisses gab der Beklagte nur einen Wohnungsschlüssel zurück. Der Kläger informierte die Wohnungseigentümergemeinschaft, dass der Beklagte den Verbleib des zweiten Schlüssels nicht darlegen könnte. Daraufhin verlangte die Wohnungseigentümergemeinschaft vom Kläger die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.468 Euro für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage. Sie kündigte an, den Austausch nach Eingang des Vorschusses zu beauftragen. Der Kläger zahlte den verlangten Betrag nicht. Der Austausch der Schließanlage erfolgte nicht. Der Kläger nahm den Beklagten unter Abzug von dessen Mietkautionsguthaben auf Zahlung von zuletzt 1.367,32 Euro nebst Zinsen an die Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch.

Das Amtsgericht gab der Klage statt, die Berufung des Beklagten hatte keinen Erfolg. Das Landgericht führte aus, der Beklagte habe seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt und dem Kläger sei durch die Inanspruchnahme seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden in Höhe der Kosten der Erneuerung der Schließanlage entstanden. Es komme nicht darauf an, ob die Schließanlage bereits ausgetauscht worden sei oder dies auch nur beabsichtigt sei.

Der BGH gab der Revision des Beklagten statt und verneinte eine Schadensersatzpflicht des Beklagten. Die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren habe, könne zwar auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen. Ein Vermögensschaden liege aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden sei. Daran fehlte es im zu entscheidenden Fall.

BGH, Urteil vom 05.03.2014 – VIII ZR 205/13

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Kündigung durch Grundstückserwerber wegen Schriftformmangels trotz vereinbarter Schriftformheilungsklausel

Die Beklagte schloss mit dem Insolvenzverwalter der Rechtsvorgängerin der Klägerin einen schriftlichen Mietvertrag über eine Ladenfläche. Im Mietvertrag wurde eine Schriftformheilungsklausel vereinbart, wonach sich die Parteien gegenseitig verpflichten, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun, und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen. Nach Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit vereinbarten der Insolvenzverwalter und die Beklagte eine neue Vertragslaufzeit mit dreimaliger Verlängerungsoption. Dies bestätigte der Insolvenzverwalter schriftlich. Die Klägerin erwarb das Mietobjekt während der Vertragslaufzeit und erklärte unter Hinweis auf die nicht eingehaltene Schriftform die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Der BGH gab der Klage auf Räumung und Rückgabe der Mieträume statt. Die Klägerin verstoße nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn sie sich darauf berufe, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar gewesen (§ 550 BGB). Aus der Schriftformheilungsklausel ergebe sich keine Pflicht der Klägerin zur Nachholung der Schriftform, da diese keine Rechtswirkungen gegenüber einem Erwerber des Grundstücks entfalte. Zweck des § 550 BGB sei es, sicherzustellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes in ein auf mehrere Jahre abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt (§ 566 BGB), dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann und vor unbedachter Eingehung langfristiger Bindungen geschützt wird. Würde die Schriftformheilungsklausel auch gegenüber dem Erwerber gelten, würde der Schutzzweck des zwingend geltenden § 550 BGB verfehlt. Daher verhalte sich der Erwerber auch nicht nach § 242 BGB treuwidrig, wenn er durch die Kündigung von der gesetzlichen Möglichkeit Gebrauch macht.

Ausdrücklich offen gelassen hat der BGH, ob Schriftformklauseln an sich wirksam sind. Konsequenz aus der Entscheidung ist jedoch, dass bei der Vereinbarung von Schriftformheilungsklauseln darauf geachtet werden muss, die Wirksamkeit der Klausel auf die Parteien des Mietvertrages zu beschränken und etwaige Erwerber nicht zu binden.

BGH, Urteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10

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Ergänzende Vertragsauslegung bei unwirksamer Vereinbarung eines Zeitmietvertrages

Die beklagten Mieter einer Wohnung wurden von ihren Vermietern durch Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. In dem am 10.11.2009 mit der Rechtsvorgängerin der Kläger geschlossenen „Zeit-Mietvertrag“ ist vereinbart, dass das Mietverhältnis am 15.11.2009 beginnt und am 31.10.2012 endet. Nachdem die Kläger als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden waren, erklärten sie die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 31.10.2010. Die Beklagten zogen nicht aus.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, die Berufung der Beklagten blieb erfolglos. Die Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der BGH hat die Wirksamkeit der Kündigung verneint. Die im Vertrag vereinbarte Befristung sei unwirksam, da ein in § 575 Abs. 1 S. 1 BGB bestimmter Grund nicht angegeben worden sei. Durch diese unwirksame Befristung tritt nach Ansicht des BGH jedoch nicht die Folge des § 575 Abs. 1 S. 2 BGB ein, nämlich dass ein unbefristeter Mietvertrag vorliegt, der nach § 573 BGB ordentlich gekündigt werden kann. Vielmehr sei durch die Unwirksamkeit der von den Parteien gewollten Regelung eine planwidrige Regelungslücke entstanden, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB) zu schließen sei. Aus der Aufnahme der zeitlichen Befristung vom 15.11.2009 bis 31.10.2012 in den Mietvertrag werde der bei Vertragsschluss beiderseits bestehende Wille der Vertragsschließenden deutlich, dass das Mietverhältnis jedenfalls für diese Zeit Bestand haben sollte. Hätten die Parteien die Unwirksamkeit der von ihnen gewollten Befristung erkannt, hätten sie die dadurch entstandene Vertragslücke daher redlicherweise dahin geschlossen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit möglich ist. Auf diese Weise werde das von beiden Vertragsparteien erstrebte Ziel einer Bindung für die im Vertrag bestimmte Zeit erreicht.

BGH, Urteil vom 11.12.2013 – VIII ZR 235/12

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Unberechtigte Untervermietung kann Wohnung kosten

Die Vermieterin einer öffentlich geförderten Wohnung in München erlangte im August 2012 Kenntnis davon, dass ihr Mieter diese Wohnung untervermiete. Festgestellt wurde dies durch die Kriminalpolizei, als eine andere Person bei einer Befragung die Wohnung als Wohnsitz angab und mitteilte, dass eine Anmeldung aufgrund einer Anweisung des eigentlichen Mieters nicht erfolgen dürfe. Die Vermieterin forderte ihren Mieter auf, die Untervermietung zu unterlassen. Daraufhin erhielt sie ein Schreiben, in dem der Mieter die Untervermietung bestritt und sich darauf berief, er sei krank und erhalte daher Besuch von Freunden. Die Vermieterin kündigte fristlos und erhob Räumungsklage beim AG München.

Das AG München gab der Räumungsklage statt. Es stünde fest, dass der Mieter die Wohnung unberechtigt untervermietet habe. Indem er die Untervermietung geleugnet habe, habe er das Vertrauensverhältnis so zerstört, dass eine fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung zulässig sei. Besonders ins Gewicht falle dabei, dass es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung handele, die nur von einem bestimmten Personenkreis bewohnt werden dürfe. Außerdem habe der Mieter die Vermieterin über Jahre hinweg getäuscht, so dass eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich sei.

AG München, Urteil vom 25.04.2013 – 423 C 29146/12

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 Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung gemäß § 554 Abs. 3 BGB

Die Kläger sind Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in München und möchten an der Westseite des Hauses Balkone anbringen. Der Beklagte ist Mieter einer der betroffenen Wohnungen und wird aufgefordert, diese Anbringung zu dulden. Hierzu kündigten die Kläger dem Beklagten stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen, und zwar unter anderem "Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich", das Datum des vorgesehenen Baubeginns (sechs Wochen geplante Bauzeit) sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an. Zudem wurde dem Beklagten mitgeteilt, dass für die Arbeiten in der Wohnung eine Bauzeit von fünf Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt werde.

Die auf Duldung der Baumaßnahmen gerichtete Klage der Eigentümer hatte in den Vorinstanzen Erfolg, auch die Revision des Mieters wurde abgewiesen. Der BGH hat entschieden, dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlange, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung müsse dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genüge es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen. Diesen Anforderungen sei das Ankündigungs-schreiben gerecht geworden, so der BGH.

BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 242/10

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 Keine Kündigung aus Konkurrenzschutzgründen

Das Oberlandesgericht Hamm sah eine aus Konkurrenzschutzgründen erklärte Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses durch eine Notar- und Rechtsanwaltssozietät mangels mietvertraglichen Konkurrenzschutz nicht als wirksam an.

Die Klägerin vermietete an die Beklagte, eine Rechtsanwalts- und Notargesellschaft, Büroräume sowie im selben Objekt weitere Räume an eine Wirtschaftsprüfungs- und Steuer-beratergesellschaft. Die Gesellschaften hatten sich zuvor zeitweise zur gemeinsamen Berufsausübung zusammengeschlossen. Nach ihrer Trennung bot die Wirtschaftprüfungs- und Steuerberatergesellschaft in ihren Büroräumen auch Rechtsdienstleistungen an. Die Beklagte sah darin eine Verletzung des mietvertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzes, kündigte den Mietvertrag und stellte die Mietzahlungen ein. Die rückständige Miete in Höhe von etwa 660.000 Euro sowie rückständige Nebenkosten in Höhe von etwa 94.000 Euro klagte die Vermieterin nun erfolgreich von der Rechtsan-walts- und Notargesellschaft, sowie deren Gesellschaftern, dem ehemaligen Notar Dr. N. aus Dortmund, sowie einem weiteren – zwischenzeitlich durch einen Vergleich aus dem Rechtsstreit ausgeschiedenen – Gesellschafter ein.

Das OLG Hamm kam zu dem Ergebnis, dass die erklärte fristlose Kündigung nicht wirksam ist. Die Vermieterin sei nicht verpflichtet, Konkurrenzschutz gegenüber der weiteren Mieterin, der Wirtschafts- und Steuerberatungsgesellschaft zu gewähren. Es obliege vielmehr den Gesellschaftern untereinander und nicht dem Vermieter durch entsprechend Regelungen für ausreichenden Konkurrenzschutz zu sorgen. Erwarten die Gesellschafter gleichwohl von dem Vermieter Konkurrenzschutz gegenüber ihrem eigenen Sozietätspartner, sei es ihnen zuzumuten, insoweit klare mietvertragliche Vereinbarungen zu treffen. Dies gelte erst recht, wenn es sich bei den Mietern um Rechtsanwälte handelt. Da der Mietvertrag auf zehn Jahre befristet war, könne das Mietverhältnis auch nicht vorzeitig durch ordentliche Kündigung beendet werden.

OLG Hamm, Urteil vom 28.06.2011 – I-7 U 54/10

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 Voraussetzungen einer Verwertungskündigung

Ein Vermieter ist dazu berechtigt, Mietern das Wohnverhältnis außerordentlich zu kündigen, wenn die Wohnungen eines Wohnblocks auf Grund schlechter Bausubstanz und Unzumutbarkeit der Weiterbewirtschaftung abgerissen werden müssen und die geplanten Baumaßnahmen einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks entsprechen. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs hervor.

Die Beklagte ist seit 1995 Mieterin einer Wohnung in der Ried-Siedlung in Hamburg. Die Klägerin erwarb die Ried-Siedlung, die ursprünglich aus zahlreichen Wohneinheiten bestand, inklusive der an die Beklagte vermieteten Wohnung im Jahr 1996. Sie will die in den 1930er Jahren in einfacher Bauweise errichtete Siedlung abreißen und an deren Stelle moderne, öffentlich geförderte Neubaumietwohnungen errichten. Mit Ausnahme eines Teils der Riedsiedlung, der mit geringen Sanierungsmaßnahmen instand gesetzt wurde und erhalten geblieben ist, hat die Klägerin ihr Ziel auch bereits umgesetzt. Nur der Wohnblock, in dem sich die von der Beklagten bewohnte Wohnung sowie acht weitere, bereits leer stehende Wohneinheiten befinden, wurde bislang nicht abgerissen. Die Klägerin kündigte den Mietvertrag mit der Beklagten gestützt auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* durch Schreiben vom 31. Januar 2008 unter Berufung auf städtebauliche und gebäudetechnische Mängel der Riedsiedlung. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Klägerin abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Der BGH hat entschieden, dass die Klägerin zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt war. Die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen stellen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstück gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, weil sie auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruhen. Denn der noch vorhandene Wohnblock befindet sich in einem schlechten Bauzustand und entspricht in mehrfacher Hinsicht (u. a. kleine gefangene Räume mit niedrigen Decken, schlechte Belichtung) heutigen Wohnvorstellungen nicht, während mit dem geplanten Neubau moderne bedarfsgerechte Mietwohnungen erstellt werden können. Der Klägerin würden darüber hinaus durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch die nach dem Gesetz vorausgesetzten erheblichen Nachteile entstehen, weil durch bloße Sanierungsmaßnahmen der alten Bausubstanz unter Erhalt der Wohnung der Klägerin kein heutigen Wohnbedürfnissen entsprechender baulicher Zustand erreicht werden kann. Die weitere Bewirtschaftung des letzten noch vorhandenen Wohnblocks unter Verzicht auf die vollständige Verwirklichung des mit der "Riedsiedlung" verfolgten städtebaulichen Konzepts ist der Klägerin deshalb auch unter Berücksichtigung des Bestandsinteresses der Beklagten nicht zuzumuten.

BGH, Urteil vom 09.02.2011 – VIII ZR 155/10

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 Vorbehaltlose Erstattung eines Betriebskostenabrechnung-Guthabens kein Schuldanerkenntnis

Die vorbehaltlose Erstattung eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens der Mieter stellt für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters dar.

Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten in Gütersloh. Der Mietvertrag sieht die Umlage der Betriebskosten, darunter auch Heiz- und Warmwasserkosten, sowie monatliche Vorauszahlungen vor. Im Juli 2007 erteilte die Beklagte den Klägern die Betriebskostenabrechnung für 2006. Die Abrechnung ergab ein Guthaben der Kläger i. H. von 185,96 Euro, welches die Beklagte im August 2007 dem bei ihr geführten Mietkonto der Kläger gutschrieb. Nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung fiel der Beklagten auf, dass bei der Abrechnung der Heizkosten versehentlich 8200 Liter Heizöl im Wert von 4613,32 Euro unberücksichtigt geblieben waren. Diesen Umstand teilte die Beklagte den Klägern durch Schreiben vom 11. 12. 2007 mit und übersandte eine korrigierte Abrechnung, aus der sich ein um 138,08 Euro geringeres Guthaben ergab. Diesen Differenzbetrag buchte die Beklagte auf Grund der ihr erteilten Einzugsermächtigung im Januar 2008 vom Girokonto der Kläger ab. Die Kläger begehren die Rückzahlung des abgebuchten Betrages. Das AG hat die Klage abgewiesen und die Berufung zugelassen. Das LG hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Die Revision der Kläger blieb ohne Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich – innerhalb der Abrechnungsfrist gem. § 556 III 2, 3 BGB – zu Lasten der Mieter korrigieren kann, wenn er das sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mietkonto gutgeschrieben hat. Die durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführten Abrechnungs- und Einwendungsfristen des § 556 III BGB für Betriebskosten würden gewährleisten, dass die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen. Angesichts dessen rechtfertige die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens noch nicht die Annahme eines Schuldanerkenntnisses, das den in der Abrechnung genannten Endbetrag verbindlich werden lässt.

BGH, Urteil vom 12.01.2011 – VIII ZR 296/09

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 Betriebskosten-Ausschlussfrist nicht auf Gewerberaummiete übertragbar

§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen, die der Vermieter zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes verlangt, anordnet, ist auf die Gewerberaummiete nicht analog anwendbar. Es fehlt bereits an der für eine Analogie erforderlichen planwidrigen Gesetzeslücke. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber es versehentlich unterlassen hat, für den Gewerbemietraumvertrag auf die Vorschrift des § 556 BGB, die für das Wohnraummietverhältnis gilt, zu verweisen, bestehen nicht. In der konkreten gesetzlichen Aufzählung der für die Wohnraummiete geltenden und auf Mietverhältnisse für Räume, die keine Wohnräume sind, entsprechend anwendbaren Vorschriften wird die Regelung zur Vorlage der Betriebskostenabrechnung innerhalb der Jahresfrist nicht genannt - der Gesetzgeber hat durch die Festlegung der auf die Gewerberaummiete anwendbaren Vorschriften nach § 578 BGB klargestellt, dass § 556 BGB für die Gewerberaummiete nicht gelten soll.

BGH, Urteil vom 17.11.2010 – XII ZR 124/09

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 Anfechtung eines Gewerbemietvertrages wegen arglistiger Täuschung

Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrages über außergewöhnliche Umstände aufzuklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich für diesen von erheblicher Bedeutung sind.

Im zu Grunde liegenden Fall hatte ein Ladenbetreiber im Januar 2008 ein zum Betrieb eines Einzelhandels mit Textilien, Schuhen und Accessoires angemietet. Seit dem 1. Februar 2008 verkauft der Mieter dort nahezu ausschließlich Waren der Marke "Thor Steinar". Diese Marke wird in den öffentlichen Medien und in einer Internetveröffentlichung des Brandenburger Verfassungsschutzes mit einer rechtsextremistischen Gesinnung in Verbindung gebracht. Im Deutschen Bundestag und in einigen Fußballstadien ist das Tragen von Kleidung dieser Marke verboten. Seit der Eröffnung des Ladens kam es wiederholt zu Demonstrationen und Farbbeutelanschlägen auf das Ladengeschäft.

Der Vermieter erklärte Ende Februar 2008 die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung und verlangte vom Mieter Räumung und Herausgabe des Ladengeschäfts. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen, die dem Vermieter Recht gaben. Der Vermieter habe einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Ladenfläche sowie einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlich im Zusammenhang mit der Anfechtung des Mietvertrages entstandenen Anwaltskosten. Der Vermieter habe den Mietvertrag wirksam gemäß §§ 123 Abs. 1, 124 BGB wegen arglistiger Täuschung angefochten, urteilte der BGH. Der Mietvertrag sei deshalb als von Anfang an nichtig anzusehen (§ 142 Abs. 1 BGB). Der Mieter habe den Vermieter dadurch arglistig getäuscht, wie er diesen vor Vertragsschluss nicht über seine Absicht, in den Mieträumen nahezu ausschließliche Waren der Marke "Thor Steinar" zu verkaufen, aufgeklärt habe. Es müsse über solche Umstände aufgeklärt werden, die für die Willensbildung der anderen Partei offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Jedenfalls im Gewerbemietrecht sei es nicht erforderlich, dass der Vertragszweck ohne die Aufklärung gefährdet wäre.

BGH, Urteil vom 11.08.2010 – XII ZR 123/09

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 Mietminderung: Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben

Der Entscheidung des Amtsgerichts München lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Im August 2007 mietete eine Frau eine Dachgeschosswohnung in München. Der Mietvertrag enthielt keine Angaben über die Wohnungsgröße. Ein Jahr später meldete sich die Mieterin bei ihrer Vermieterin und gab an, dass die angegebene Quadratmeterzahl statt 36 Quadratmeter nur 24 Quadratmeter betrage. Sie kündigte darauf hin auch eine Mietminderung und die Verrechnung der überzahlten Miete mit den folgenden Mieten an. Das akzeptierte die Vermieterin jedoch nicht.

Die Richter gaben der Klage der Mieterin nicht statt. Eine Mietwohnung weist zwar einen zur Minderung der Miete führenden Mangel auf, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nur eine „ca. Angabe“ enthält. Voraussetzung ist aber die Vereinbarung einer bestimmten Größe. Bloße Angaben in einer Zeitungsannonce reichen aber dafür nicht aus. Der vereinbarte Mietzins sei nicht gemindert. Zwar weise die Mietwohnung einen zur Minderung der Miete führenden Mangel auf - der Mietvertrag enthalte dazu jedoch gerade keine Angaben. Sollte in der Annonce tatsächlich eine Angabe zur Wohnungsgröße enthalten gewesen sein, ändere dies nichts. Mitteilungen eines Vermieters, die dieser über eine Wohnung im Rahmen einer Vertragsverhandlung mache, würden nur dann Vertragsbestandteil, wenn sie im schriftlichen Vertrag auch aufgenommen werden. Es hätte den Parteien auch freigestanden, dies zu tun. Bei einem langfristigen Dauerschuldverhältnis wie dem Mietvertrag komme dem schriftlichen Vertrag eine ganz andere Bedeutung zu als zum Beispiel bei einem Kaufvertrag. Die wichtigen Punkte müssen sich daher in diesem wiederfinden.

BGH, Urteil vom 10.08.2010 – 424 C 7097/09

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 Mieter muss gestattet sein, Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen

Die Beklagten waren bis September 2007 Mieter einer Wohnung der klagenden Wohnungsbaugesellschaft in München. Zu den Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag folgende Bestimmungen: „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z. B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen, (…)“. Die Klägerin begehrt Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von ca. 7.000,00 Euro. Das AG hat die Klage insoweit abgewiesen, auch das LG hat die Berufung der Vermieterin zurückgewiesen.

Auch der BGH sah die Klage als erfolglos an. Er hat entschieden, dass die Mieter nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren. Die im entschiedenen Fall verwendete Klausel zu den Schönheitsreparaturen kann auf Grund ihres Wortlauts („ausführen zu lassen“) jedenfalls auch dahin verstanden werden, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. In dieser hier maßgeblichen Auslegung hält die Klausel einer Inhaltskontrolle gem. § 307 I BGB nicht stand. Zwar ist nach der Rechtsprechung des BGH die formularvertragliche Überwälzung der nach dem Gesetz dem Vermieter obliegenden Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich zulässig. Allerdings hat der BGH zugleich darauf hingewiesen, dass die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch dadurch geprägt ist, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen kann. Wird dem Mieter die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung – gegebenenfalls durch Hinzuziehung von Verwandten und Bekannten – genommen, stellt die Überwälzung dieser Arbeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Denn Schönheitsreparaturen sind – gleich ob sie der Mieter oder der Vermieter durchführen muss – lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Das setzt aber nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma voraus.

BGH, Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 294/09

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 Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung – Keine zusätzliche Toleranzschwelle bei „zirka-Zusatz“

Bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche ist auch dann keine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen, wenn die Wohnflächenangabe im Vertrag einen „ca.“-Zusatz enthält.

Die Kläger waren bis Ende 2007 Mieter einer Wohnung des Beklagten in Aachen. Die Wohnungsgröße ist im Mietvertrag mit „ca. 100 m²“ angegeben. Die monatlich zu zahlende Miete betrug zuletzt rund 500 Euro. Im Januar 2008 forderten die Mieter den Vermieter zur Rückzahlung von 2002 bis 2007 überzahlter Miete auf und begründeten dies damit, dass die Wohnung lediglich über eine Wohnfläche von 81 Quadratmetern verfüge. Das Amtsgericht hat der auf Rückzahlung von rund 6800 Euro gerichteten Klage teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Mieter hat das Landgericht zurückgewiesen und dabei die Auffassung vertreten, dass die Minderung nicht aus einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern, sondern im Hinblick auf die „ca.“-Angabe im Vertrag lediglich aus einer Fläche 95 Quadratmetern zu berechnen sei.

Die Revision der Mieter hatte Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass dem relativierenden Zusatz „ca.“ für die Bemessung der Mietminderung (§ 536 I BGB) keine Bedeutung zukommt. Die Minderung soll die Herabsetzung der Gebrauchs-tauglichkeit ausgleichen. Daraus folgt, dass die Höhe des Minderungsbetrages dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen hat. Die Mangelhaftigkeit liegt aber darin, dass die Wohnfläche mehr als 10 % von der angegebenen Quadratmeterzahl abweicht.

Damit hat der BGH seine Rechtsprechung bekräftigt, dass die Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel darstellt. Das gilt nach der Rechtsprechung des BGH auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine „ca.“-Angabe enthält. Mit der jetzigen Entscheidung wird klargestellt, dass der relativierende Zusatz „ca.“ auch bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranzschwelle (wie hier vom LG angenommen: 5 %) rechtfertigt.

Die Sache ist an das LG zurückverwiesen worden, weil weitere Feststellungen zur tatsächlichen Wohnungsgröße unter Berücksichtigung einer Terrassenfläche zu treffen sind.

BGH, Urteil vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/09

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 1-Jahresfrist der Abrechnung von Nebenkosten gilt bei gewerblichem Mietverhältnis nicht

Endlich besteht Klarheit hinsichtlich der Abrechnungsfrist von Nebenkosten im gewerblichen Mietverhältnis. Es stellte sich die Frage, ob § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der im Wohnraummietrecht vorsieht, dass der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode über die Betriebskosten abzurechnen hat, auch bei der Gewerberaummiete anwendbar ist. Mit der Konsequenz bei nicht rechtzeitiger Abrechnung, dass ansonsten mögliche Nachforderungsansprüche ausgeschlossen sind, vorausgesetzt der Vermieter kann keine Gründe vorbringen, dass er die Verzögerung nicht zu vertreten hat.

Eine direkte Anwendung scheidet mangels des ausdrücklichen Verweises in § 578 auf § 556 BGB aus. Es käme also nur eine analoge Anwendung in Betracht.

Der BGH führt hierzu aus:

Voraussetzung für eine Analogie ist, dass eine planwidrige Reglungslücke vorliegt. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Mit dem am 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreformgesetz (BGBl I, 1149) hat der Gesetzgeber die bis dahin nur für öffentlich geförderte preisgebundene Wohnungen gem. § 20 Abs. 3 Satz 4 NMVO als Ausschlussfrist gestaltete Abrechnungsfrist für die Betriebskosten von 12 Monaten nach dem Ende der Abrechnungsperiode in § 556 Abs. 3 BGB auch für frei finanzierte Wohnungen übernommen. Es kann nicht darauf geschlossen werden, dass der Gesetzgeber in § 578 BGB versehentlich die Aufnahme von § 556 BGB übersehen hätte. Eine Analogie verbietet sich deshalb.Der Vermieter von Geschäftsräumen sei zwar zur Abrechnung über die Nebenkosten binnen angemessener Frist verpflichtet. Diese ende in der Regel ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode. Daraus ergibt sich jedoch kein Ausschluss eines möglichen Nachforderungsanspruchs rückständiger Betriebskosten. Lediglich der Mieter kann sein Recht auf Abrechnung geltend machen, ggfls. auch Vorauszahlungen zurückhalten.

BGH, Urteil vom 27.01.2010 – XII ZR 22/07 (OLG Köln)

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 Miterben dürfen Mietvertrag nun bei Stimmmehrheit kündigen

Die Erben können ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellt. Bislang war es dem BGH zufolge so, dass auch der überstimmte Miterbe mitwirken musste. Die Kündigung musste nämlich von sämtlichen Miterben ausgesprochen werden, also einstimmig.
Verklagt war der Freistaat Sachsen, der Mieter der Nachlass zugehörigen Immobilie war, wo eine staatliche Puppentheatersammlung untergebracht war. Zwei Miterben mit einem Stimmenanteil von 75% hatten die Kündigung ausgesprochen, da der Beklagte als Mieter weiterhin nur eine Miete von 204,13 € zahlen wollte und nicht den ortsüblichen Mietzins von 4.078 €. Lt. BGH stellte sich die Kündigung wegen des "offensichtlichen Missverhältnisses" "objektiv als wirtschaftlich vernünftig dar". Die Kündigung diente der "Werterhaltung des Nachlasses". Da somit eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung vorliegt, geht nach dem neuen BGH-Urteil § 2038 BGB dem § 2040 BGB vor.

BGH, Urt. vom 11.11.2009 - XII ZR 210/05

Anmerkung: Bisher musste der der nicht zustimmende Miterbe auf Mitwirkung zur Erklärung der Kündigung verklagt werden, dann erst konnte diese ausgesprochen werden; zwischenzeitlich war eine Erbengemeinschaft praktisch handlungsunfähig.

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 Unpünktliche Zahlungen der Miete durch Sozialamt begründen keine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB

Es erfolgte in diesem Fall, der dem Mietrechtssenat des BGH zur Entscheidung vorgelegt wurde, eine jeden Monates um einige Tage zu späte Mietzahlung des Jobcenters, das die Mietzahlungen für den Mieter übernommen hatte. So erfolgte die Zahlung in der Regel einige Tage nach dem gesetzlich und auch im Mietvertrag vorgesehenen Fälligkeitsdatum (3. Werktag eines Monats im Voraus).

Der BGH entschied, dass bei einer Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB (ständig unpünktliche Mietzahlungen) alle Umstände des Einzelfalles zu würdigen sind.
Das Jobcenter handelt bei der Übernahme von Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters nach § 278 BGB, sondern nimmt die ihm obliegende hoheitliche Aufgabe der Daseinsvorsorge wahr. Der Mieter wendet sich an die Behörde nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen, sondern um den eigenen Lebensunterhalt zu sichern.

BGH, Urt. vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09

Anmerkung: Davon unberührt bleibt die eigene Verpflichtung des Mieters. Kommt der Mieter bspw. mit der Zahlung von zwei aufeinander folgenden Mieten in Zahlungsverzug und erklärt sich das Sozialamt nicht bereit, die vollständige rückständige Miete nachzuzahlen (Erfüllung innerhalb der gesetzlichen Schonfrist des § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB) ist eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB wirksam.

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 Mieterhöhung bis zum oberen Spannenwert der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig

Dem Vermieter ist gestattet, die Miete bis zum oberen Wert der höchsten konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anzuheben. Dies gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete durch Sachverständigengutachten ermittelt worden ist.

Für den Fall des Fehlens eines qualifizierten Mietspiegels für die betreffende Gemeinde ersetzt das vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten nicht den Mietspiegel, sondern dient der Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinn einer Einzelvergleichsmiete. Auch hierbei geht es nicht um einen punktgenauen Wert, sondern um eine Bandbreite. Da auch der obere Spannenwert noch innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, die die obere Grenze einer Mieterhöhung nach § BGB § 558 BGB darstellt (NZM 2005, Seite 660, Ziffer II 2d) liegt, ist weder ein Mittelwert, noch der untere Spannenwert die maßgebliche oder einzige Bemessungsgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete.

BGH, Urteil vom 21.10.2009 - VIII ZR 30/09 ( LG Görlitz)

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 "Weißen" - sprachlich ungenau, daher unwirksam

Die in Mietverträgen formularmäßige Verwendung der Regelung "Decken und Wände auch während der Mietzeit zu weißen" stellt nach Ansicht des 8. Senats des BGH (Mitrechtssenat) eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und ist somit nach § 307 BGB unwirksam.

Da der Begriff "weißen" bei der nach § 305 c II BGB kundenfeindlichsten Auslegen mit dem Begriff "weiß streichen" vergleichbar sei, der Mieter jedoch keine bestimmte Dekoration schulde, könne er dazu nicht verpflichtet werden.

BGH, Urt. vom 23.09.2009 - VIII ZR 344/08

Anmerkung: Diese Entscheidung betrifft nur die Schönheitsreparaturenverpflichtung während der Mietzeit, nicht bei Beendigung. Eine Klausel (vorausgesetzt sie beachtet die Rechtsprechung zum Verbot der Endrenovierung und dem starren Fristenplan), die sich für den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses darauf beschränkt, dass der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen "in neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", kann hingegen wirksam sein.

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 Betriebskostenabrechnung mit Verrechnung der Soll-Vorschüsse formell wirksam

Die Vermieterin hat bei Ihrer Betriebskostenabrechnung die tatsächlichen Betriebs- und Heizkosten mit den vom Mieter geschuldeten (nicht tatsächlich gezahlten) monatlichen Vorschüssen in der Abrechnungsperiode verrechnet. Der Mieter ist der Ansicht, diese Abrechnungsart verstoße gegen § 556 Abs. 3 BGB.

Der BGH entschied hierzu, dass zwar grds. die vom Mieter tatsächlich gezahlten Vorschüsse in die Abrechnung einzustellen sind, die Einstellung der vertraglich vereinbarten Soll-Vorschüsse führt jedoch nicht zu einer formell unwirksamen Betriebskostenabrechnung.
Gemäß § 556 Abs. 3 BGB sind nach ständiger Rechtsprechung des Senats (Senat, NZM 2008, 142; NZM 2009, 78) als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters, sowie der Abzug seiner Vorauszahlungen, erforderlich
Ob letztere korrekt berechnet sind, ist keine Frage der formellen Wirksamkeit der Abrechnung, sondern eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit.

BGH, Beschl. vom 23.09.2009 – VIII ZA 2/08

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 Kein Eigenbedarf einer OHG oder KG für einen Gesellschafter

Im vorliegenden Fall war eine KG Vermieterin einer Wohnung. Sie kündigte wegen Eigenbedarfs für die Tochter des Geschäftsführers und Komplementärs der KG.

Das AG wies die Klage des gekündigten Mieters ab. Das LG Hamburg gab der Berufung statt.
Es führt dazu aus, dass die Zulässigkeit einer Eigenbedarfskündigung seitens des Vermieters in Form einer GbR zu Gunsten eines Mitgesellschafters nicht auf die Kündigung einer KG oder OHG übertragbar sei. Eine Personenhandelsgesellschaft entstehe nicht "zufällig", sondern durch zum Teil umfangreiches rechtsgeschäftliches Tätigwerden ihrer Mitglieder. Eine KG oder OHG könne Wohnräume weder als Wohnung für sich noch für Familienangehörige benötigen, denn Familienangehörige kann es schon begrifflich nicht geben (so ausdrücklich für eine KG: BGH, NZM 2007, 639)

LG Hamburg, Urt. vom 07.08.2009 – 311 S 128/08

Anmerkung: Das LG Hamburg hat die Revision zum BGH zugelassen. Die Angelegenheit habe grundsätzliche Bedeutung gem. § 543 II Nr. 1 ZPO.
Wir werden diese interessante Entscheidung weiterverfolgen, da sie für eine Vielzahl von Gesellschaftsformen von Bedeutung sein kann und die Landschaft der Eigenbedarfskündigung grundlegend verändern könnte.

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 Eigenbedarfskündigung einer BGB-Gesellschaft

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft nicht deswegen an der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter gehindert ist, weil die Gesellschaft mit dem Ziel gegründet wurde, Wohnräume in Wohnungseigentum der Gesellschaft umzuwandeln.
Die Klägerin, eine aus acht Gesellschaftern bestehende BGB-Gesellschaft, erwarb ein Wohnanwesen in München. Erklärter Zweck der Gesellschaft ist die Eigennutzung der Wohnungen durch die Gesellschafter. Die Beklagte ist auf Grund eines mit den Voreigentümern des Anwesens geschlossenen Mietvertrages vom 18. August 1983 Mieterin einer Wohnung im dritten Obergeschoss des Anwesens. Mit Schreiben vom 31. März 2006 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung wegen Eigenbedarfs ihres Gesellschafters K. zum 31. März 2007. Mit der Klage hat die Klägerin Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einem Mieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch dann kündigen darf, wenn die BGB-Gesellschaft durch Erwerb des Mietwohnraums gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. § 566 BGB schützt den Mieter, indem der Erwerber anstelle des alten Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Die Vorschrift des § 566 BGB schützt den Mieter aber nicht davor, dass eine Personenmehrheit, sei es in Form einer Eigentümergemeinschaft oder einer BGB-Gesellschaft, als Erwerberin in den Mietvertrag eintritt. Der Wirksamkeit der Kündigung steht auch § 577a BGB (in Verbindung mit der einschlägigen Landesverordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung) weder in direkter noch in analoger Anwendung entgegen. Nach dieser Vorschrift kann der Erwerber nicht vor Ablauf von drei bis zehn Jahren seit der Veräußerung an ihn Eigenbedarf geltend machen, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist. Daran fehlt es hier, weil die klagende BGB-Gesellschaft kein Wohnungseigentum, sondern das bebaute Grundstück als solches erworben hat und im Zeitpunkt der Kündigung durch die Klägerin eine Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht erfolgt war. Eine entsprechende Anwendung der Vorschrift muss ebenfalls ausscheiden, weil gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer nach Auffassung des Gesetzgebers die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungs-rechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers darstellt. Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage ist die Vorschrift nach ihrem Normzweck nicht zugeschnitten.
Da der Schutzzweck des § 577a BGB den Erwerb einer Wohnimmobilie durch eine Mehrheit von Personen, sei es in Form einer Miteigentümergemeinschaft, sei es in Form einer BGB-Gesellschaft, zum Zwecke der Eigennutzung nicht erfasst, hat der Senat auch eine unzulässige Umgehung dieser Vorschrift verneint.

BGH, Urt. vom 16.07.2009 - VIII ZR 231/08

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 Duldungspflicht des Vermieters bei geschäftlichen Tätigkeiten des Mieters innerhalb der Wohnung

Obschon der Mieter einen Wohnraummietvertrag abgeschlossen hatte und die Wohnung ihm auch nur zu Wohnzwecken überlassen wurde, ging der Mieter in der Wohnung seiner geschäftlichen Tätigkeit als Immobilienmakler nach.

Der BGH entschied hierzu, dass der Vermieter grundsätzlich geschäftliche Tätigkeiten des Mieters in der Wohnung, die nach außen treten (Angabe als Geschäftsadresse, Kundenverkehr u.a) nicht ohne entsprechende Vereinbarung zu dulden habe, jedoch kann der Mieter einen Anspruch haben, dass der Vermieter nach den Grundsätzen von Treu und Glauben, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen habe.
Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt.
Hierfür trägt der Mieter, da es eine Ausnahme zum Regelfall (Wohnraum) darstellt, die Beweislast.

Nicht nach außen tretende Aktivitäten, zu denen der Vermieter die Zustimmung zu erteilen hätte, sind z.B. die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors oder die Bewirtung eines Geschäftsfreundes.

BGH, Urt. vom 14.07.2009 – VIII ZR 165/08

Anmerkung: Dem Vermieter ist dennoch anzuraten, um den Gegenbeweis für die Überschreitung der Schwelle des Hinnehmbaren zu führen (übergebührender Kontakt des Mieters nach außen), Aufzeichnungen über Kundenverkehr u.a. zu machen.

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 Urkundenprozess auf Zahlung der Miete auch bei anfänglichen Mängeln statthaft

Die Mietzinsklage des Vermieters im Urkundenprozess (Wohnraummiete) ist auch dann möglich, wenn der Mieter, der wegen behaupteter anfänglicher Mängel nachträglich Mietminderung geltend macht, oder die Einrede des nicht erfüllten Vertrages geltend macht, die Mietsache vorbehaltlos angenommen hat.
Der Vermieter trägt zwar die Beweislast dafür, dass er dem Mieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand überlassen hat und hat dies durch geeignete Unterlagen im Urkundenprozess zu belegen, nach Überlassung trägt jedoch der Mieter gemäß § 363 BGB die Beweislast dafür, dass die Mietsache zum Zeitpunkt der Übergabe bereits mangelhaft war.
Die Klage des Vermieters im Urkundsprozess ist daher statthaft, wenn unstreitig ist, dass der Mieter die die Mietsache als Erfüllung angenommen hat, oder wenn der Vermieter ein solches Verhalten des Mieters durch Urkunden, etwa ein Übergabeprotokoll oder Kontoauszüge, aus denen sich ergibt, dass der Mieter zunächst die ungeminderte Miete bezahlt hat, beweisen kann.

BGH, Urt. v. 08.07.2009 – VIII ZR 200/08 und 266/08

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 Schriftformerfordernis bei Änderung des Mietzwecks, ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist eines ursprünglich befristeten Zeitmietvertrags

Bei einer nachträglichen Änderung des Mietzwecks ist das Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB mit der Konsequenz, dass eine Nichtbeachtung zu einer ordentlichen Kündigung eines befristeten Gewerbemietverhältnisses gemäß § 542 Abs. 1 BGB führt.

Dem Mieter wurde in einem Einkaufszentrum auf eine Dauer von 12 Jahren eine Gewerbeeinheit zur Betreibung eines Cafés vermietet. Der Mietvertrag enthält die Bestimmung:

Jede Änderung der Art des Betriebs bedarf der schriftlichen Genehmigung des Vermieters.

Der Mieter baute das Café mit mündlicher Gestattung des Vermieters zu einer Ferienwohnung um. Der Mieter geriet in Zahlungsverzug. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos. Im Prozess auf Zahlung eines Mietausfallschadens (Restlaufdauer des befristeten Mietverhältnisses) ist das OLG Rostock in dieser Entscheidung der Ansicht, dass durch die mündliche Absprache der Veränderung des Mietzwecks eine die zunächst gewahrte Schriftform des Vertrages vernichtende Vertragsänderung stattgefunden hätte. Konsequenz hieraus sei, dass gemäß § 550 Satz 1 BGB jeglicher Mietvertrag, der länger als für ein Jahr abgeschlossen ist, sich automatisch in ein unbefristetes Mietverhältnis umwandle, mit der Möglichkeit der ordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist.
§ 550 Abs. 1 BGB sei von Amts wegen zu prüfen.

OLG Rostock, Urt. vom 02.07.2009 – 3 U 46/08

Anmerkung: Diese Entscheidung ist eine Konsequenz zu der sich im Vormarsch befindlichen Rechtsprechung über die konsequente Regelung in Gewerberaummietverträgen, was die Anforderungen an die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB betrifft (so bspw. BGH, Urt. vom 25.07.2007 – XII ZR 143/05; Urt. vom 09.04.2008 – XII ZR 89/06; Urt. vom 29.04.2009 – XII ZR 142/07).
Ganz besonders Acht zu geben ist dabei auf entsprechende Änderungen, Nachträge u.a. des Mietvertrages.

Praxistipp: Es empfiehlt sich eine Formulierung in entsprechende Mietverträge, Nachträge u.a. aufzunehmen, die wie folgt lauten kann:
Den Parteien sind die Schriftformerfordernisse der §§ 578 Abs. 1, 550 Satz 1, 126 BGB bekannt. Sie verpflichten sich, auf Verlangen der jeweils anderen Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die zur Einhaltung dieser Formvorschriften erforderlich sind, und den Mietvertrag bis zu diesem Zeitpunkt nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung des Schriftformerfordernisses vorzeitig zu kündigen. Dies gilt insbesondere bei Abschluss von Nachtrags-, Änderungs- oder Ergänzungsverträgen.

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 Kostenerstattung des Mieters für zu Unrecht durchgeführte Schönheitsreparaturen

Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist. Dennoch ist der Vermieter ungerechtfertigt bereichert und hat dem Mieter Ersatz zu leisten.
Der nach § 818 II BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an den Mieter zu leisten hat, da dieser die Wohnung trotz einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.

BGH, Urteil vom 27. 5. 2009 - VIII ZR 302/07 (LG Frankfurt a.M.).

Anmerkung: Diese Entscheidung setzt die Rechtsprechung des VIII. Senats des BGH in seiner restriktiven Auslegung von Schönheitsreparaturenklauseln konsequent fort.
Nach den Entscheidungsgründen des BGH ist grds. davon auszugehen, dass der Mieter nur das verlangen kann, was der Vermieter bei Wirksamkeit der Renovierungsklausel vom Mieter hätte verlangen können. Da vom Mieter grds. nur eine fachgerechte Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen verlangt werden kann, der Mieter also zum Do-it-yourself-Verfahren berechtigt ist, müsste der Vermieter ganz generell den Wert der Dekorationsleistungen nur in dem Umfang ersetzen, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen (vgl. Senat, BGHZ 92, 363 [373] = NJW 1985, 480).

Ob der Mieter auch Kosten ersetzt verlangen kann, die er für die Beauftragung eines Malerbetriebs aufwenden muß, bleibt abzuwarten.

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 Nachhaftung eines BGB-Gesellschafters für Mietforderungen

Ein Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts haftet auch für nach seinem Ausscheiden bestehende Mietzinsverbindlichkeiten der BGB-Gesellschaft nach § 736 Abs. 2 BGB i.V.m. § 160 HGB, auch dann wenn ein befristetes Mietverhältnis nach Ablauf der Mietzeit stillschweigend fortgesetzt wird (§ 545 BGB) und sich in ein unbefristetes Mietverhältnis umwandelt und der Gesellschafter vor Ablauf des ursprünglich befristeten Mietverhältnisses aus der Gesellschaft ausscheidet.

Das Kammergericht Berlin hat entschieden, dass bei Dauerschuldverhältnissen die Rechtsgrundlage für den Anspruch bereits bei Mietvertragsabschluss angelegt war, so dass erst später entstehende Forderungen noch zum Zeitpunkt der Zugehörigkeit des Gesellschafters zur Gesellschaft als entstanden anzusehen sind.

KG Berlin, Beschluß vom 25.05.2009 – 8 U 76/09

Anmerkungen: Dies zeigt wieder einmal die Gefahr der Nachhaftung überdeutlich. Der ausscheidende Gesellschafter übersieht diese Problematik eventuell beim Ausscheiden aus der Gesellschaft, so dass er sich über alle bei Ausscheiden bestehenden Dauerschuldverhältnisse genauestens informieren sollte und versuchen sollte, mit den Gläubigern direkt eine Haftungsentlassung zu vereinbaren, oder sich für solche Fälle von der Gesellschaft und/oder den verbleibenden Mitgesellschaftern eine Sicherheit geben zu lassen. Eine Freistellung im Innenverhältnis genügt bei entsprechend angespannter Liquidität der verbleibenden Mitgesellschafter oder/und der Gesellschaft nicht.

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 Versorgungssperre durch den Vermieter nach beendetem Mietverhältnis

Der Bundesgerichtshof hatte zu entscheiden, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom, Wasser einstellen darf.
In dem zu Grunde liegenden Fall waren im Jahr 2000 Räume im Erdgeschoss eines "Kunsthauses" zum Betrieb eines Cafés vermietet worden. Nach einem Streit über die Verpflichtung des Vermieters zu Nebenkostenabrechnungen stellte der Mieter im Jahr 2001 seine Nebenkostenvorauszahlungen ein, später auch die Zahlung der Grundmiete, mit welcher er im August 2007 jedenfalls acht Monate im Rückstand war. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wiederholt, zuletzt im August 2007. Zwischen den Parteien schwebt ein Räumungsverfahren.
Der Vermieter drohte dem Mieter mehrfach an, die Versorgung der Mieträume mit Heizenergie zu unterbrechen. Dagegen hat der Mieter eine vorbeugende Unterlassungsklage erhoben, mit der er vor dem Landgericht auch Erfolg hatte. Das Kammergericht hat die Klage dagegen abgewiesen.
Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Mieters zurückgewiesen.
Der Bundesgerichtshof hat entgegen der bisher überwiegend vertretenen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, die in der Einstellung der Leistungen eine besitzrechtlich verbotene Eigenmacht gesehen hat, den Besitzschutz auf die Einstellung von Versorgungsleistungen für nicht anwendbar erklärt. Die Besonderheit des Besitzschutzes besteht darin, dass er - zur vorläufigen Befriedung - auch einem unrechtmäßigen Besitzer zusteht. Er besteht in der Abwehr von Störungen und greift grundsätzlich auch dann ein, wenn der Mietvertrag beendet und der Mieter zur Räumung verpflichtet ist.
Der Bundesgerichtshof hat nun allerdings hervorgehoben, dass der Besitz als rein tatsächliche Sachherrschaft keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung der Sache verschafft, sondern nur Abwehransprüche gegen Eingriffe von außen. Ein solcher Eingriff liege nicht vor, wenn lediglich Leistungen eingestellt würden. Denn der Besitz sei nur gegen beeinträchtigende Eingriffe geschützt, verleihe aber kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsgütern. Damit sei die Sachlage vergleichbar mit der Einstellung der Leistungen durch Versorgungsunternehmen, wenn der Mieter die Leistungen unmittelbar von diesen beziehe. Die Versorgungssperre durch die Energieversorger werde nach der weit überwiegenden Auffassung zu Recht ebenfalls nicht als Besitzverletzung angesehen.
Ein Anspruch des Mieters auf die Fortsetzung von Versorgungsleistungen kann sich nach dem Bundesgerichtshof nur aus dem Mietvertrag ergeben oder - nach Beendigung des Mietverhältnisses - im Einzelfall nach Treu und Glauben aus sog. nachvertraglichen Pflichten. Der Bundesgerichtshof hat beispielhaft einzelne Fallgestaltungen angeführt, in denen eine Pflicht des Vermieters auf weitere Belieferung bestehen kann. Eine Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung sei aber jedenfalls dann erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe.

BGH, Urt. vom 6. Mai 2009 - XII ZR 137/07

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 Kein Nutzungsentgelt für vertragswidrige Nutzung nicht mitvermieteter Fläche

Der Mieter schuldet dem Vermieter ein angemessenes Nutzungsentgelt für die Nutzung nicht mitvermieteter Flächen nur dann, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass der Mieter sich dadurch anderweitige Aufwendungen erspart hat.
Nutzt der Mieter die Flächen quasi nur aus Bequemlichkeit, erhält der Vermieter hierfür keinen Wertersatz nach § 818 Abs. 2 BGB.

Der Mieter, der Lagerflächen anmietete, nutzte, ohne hierfür eine Vereinbarung mit dem Vermieter getroffene zu haben, eine Fläche vor dem Betrieb, auf der er seinem LKW abstellte.

Das OLG Düsseldorf ist in dieser Entscheidung der Ansicht, dass für einen Anspruch des Vermieters nur Bereicherungsrecht in Betracht kommt, da der Mieter diese Fläche ohne Rechtsgrund nutzt. Der Vermieter müsse beweisen, dass der Mieter sich anderweitige Kosten erspare, also bspw. anderweitige Stellplatzkosten. Dies konnte er im vorliegenden Verfahren nicht, da der Mieter den LKW dort wohl nur aus Bequemlichkeit abstellte.

OLG Düsseldorf, Urt. vom 05.05.2009 –I-24 U 153/08

Anmerkung: In solchen Fällen sollten Vermieter zunächst auf Unterlassung vorgehen, da eine Bezifferung des Anspruchs und der entsprechende Nachweis, der Mieter habe sich Aufwendungen erspart schwierig sein könnte. Den allgemeinen Kommerzialisierungsgedanke dürfte das Gericht vorliegend nicht angewandt haben.

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  Vorgetäuschter Eigenbedarf – Schadensersatz auch bei Mietaufhebung

Die Vermieter, selbst wohnhaft in den USA, gaben vor, nach Deutschland zurückkehren zu wollen und in das von den Mietern angemietete Haus einziehen zu wollen. Außerdem wollten Sie ihre pflegebedürftige Mutter betreuen. Darauf stützten sie die Eigenbedarfskündigung in mündlichen Ausführungen zum Kündigungsschreiben gegenüber ihren Mietern. Gleichzeitig wurde eine Aufhebungsvereinbarung abgeschlossen, die die Mieter im Vertrauen auf das Vorliegen der Eigenbedarfsgründe abschlossen.

Danach schrieben die Vermieter das Haus zum Verkauf aus. Die Mieter erklärten die Anfechtung des Aufhebungsvertrages und forderten Rückgabe der Mietsache, Schadensersatz und Schmerzensgeld.

Der BGH führt hierzu aus, dass bei einer Kündigung wegen vorgetäuschtem Eigenbedarfs dem weichenden Mieter Schadensersatzansprüche auch dann zustehen, wenn die Kündigung formell unwirksam ist (im Kündigungsschreiben fehlte die Angabe der Kündigungsgründe nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB), wenn der Mieter sich auf den Bestand dieser ihm mündlich vorgetragenen Gründe verlassen durfte und im Glauben hierauf eine Aufhebungsvereinbarung abschloss.

Nur wenn die Aufhebung auf einem freien Willensentschluss des Mieters erfolgte, der in keinem Zusammenhang mit den vorgespielten Eigenbedarfsgründen steht, könnte anders zu urteilen sein.

BGH, Urt. vom 08.04.2009 – VIII ZR 231/07

Siehe hierzu auch BGH Urt. vom 18.05.2005 – VIII ZR 368/03

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 Falsche Selbstauskunft berechtigt zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnissesauch wenn sich kein Mietausfallschaden ergibt

Solange es sich um berechtigte Fragen in einer Selbstauskunft handelt und der Mieter hierauf falsche Angaben macht, ist der Vermieter berechtigt, solange der Anfechtungstatbestand des § 123 Abs. 1 BGB (arglistige Täuschung wegen Verletzung von Aufklärungspflichten) vorliegt, den Mietvertrag nach § 543 Abs. 1 BGB fristlos zu kündigen, auch wenn dem Vermieter dadurch kein konkreter Mietausfallschaden entstanden ist.

Im vorliegenden Fall, den das LG München I entschied, gab der Mieter zu Fragen in der Selbstauskunft zu seinen Einkommensverhältnissen und zu seiner beruflichen Stellung (zulässige Fragen, da für den Vermieter für die Beurteilung der Bonität von entscheidender Bedeutung) unrichtige Angaben.

Die darauf gestützte fristlose Kündigung und den Räumungsanspruch, den das Erstgericht (AG München) zusprach, hat das LG München I nicht beanstandet.

Auch gab das LG München zu bedenken, dass kein konkreter Mietausfallschaden eingetreten sein muss, da davon auszugehen ist, dass der Vermieter bei Kenntnis der wahren Vermögenssituation des Mieters den Mietvertrag nicht mit dem Mieter abgeschlossen hätte.

LG München I, Urt. vom 25.03.2009 – 14 S 18532/08

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 Verjährung von Schönheitsreparaturen in 6 Monaten trotz unterbliebener Herausgabe der vollständigen Wohnungsschlüssel

Der kurzen Verjährung von 6 Monaten nach § 548 Abs. 1 BGB unterliegen Ansprüche des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen auch, wenn der Mieter dem Vermieter bei Mietende nicht alle Schlüssel zurückgegeben hat.

Die Verjährung beginnt zu laufen, sobald der Vermieter die Mietsache „zurück erhält“.

Kann der Vermieter auch mit dem ihm zurückgegebenen Schlüssel die Sachherrschaft über das Mietobjekt ausüben, genügt dies für den Tatbestand „zurück erhält“. Die Fristen werden also in Gang gesetzt.

OLG Düsseldorf, Beschl. vom 16.02.2009 – I-24 U 6/08

Anmerkung: Unabhängig von der tatsächlichen Beendigung ist also alleine maßgeblich, ob der Vermieter die Möglichkeit hat, sich vom Zustand der Mietsache ein umfassendes Bild zu machen. Ab diesem Zeitpunkt tickt somit die Uhr und läuft die kurze Verjährungszeit, die es gilt zu hemmen (z.B. durch Klage oder Mahnbescheid). Wichtig ist, sich eine ausreichende Vorfrist einzutragen, da der Mieter vorab mit angemessener Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgefordert werden muss, bevor der Vermieter beispielsweise eine Klage auf Zahlung der Ersatzvornahmekosten (oder Vorschussklage) einreichen kann. Zur Hemmung der Verjährung kann auch ein selbständiges gerichtliches Beweisverfahren hilfreich sein.

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 Einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters in einem Formularmietvertrag ist unwirksam

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der einseitige Kündigungsverzicht eines Mieters grundsätzlich unwirksam ist.

In einem Formularmietvertrag war folgende Klausel enthalten:

 “Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit demnach nur außerordentlich kündigen kann”.

Zu dieser Klausel hat der BGH entschieden, dass der darin enthaltene einseitige Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist. Hierdurch sei der Mieter unangemessen benachteiligt, weil der Vermieter sich nicht in gleicher Weise gebunden hätte. In Konsequenz hieraus kann ein Mieter trotz des entgegenstehenden Wortlautes im Formularmietvertrag das Mietverhältnis jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Mieter und Vermieter können aber zum Beispiel in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbaren, dass beide Seiten für höchstens vier Jahre auf ihr Recht zur Kündigung verzichten (BGH VIII ZR 27/04). Im Rahmen eines Mietvertrages, bei dem die Mietpreisentwicklung fest vereinbart wird (Staffelmietvertrag), können Mieter auch einseitig bis zu vier Jahre auf ihr Kündigungsrecht verzichten (BGH VIII ZR 257/04). In einer Individualvereinbarung, das heißt in einer zwischen Mieter und Vermieter individuell ausgehandelten Regelung, können Mieter sogar einseitig bis zu fünf Jahre auf ihr Recht zur Kündigung verzichten (BGH VIII ZR 81/03) – mit der Folge der entsprechend langen Bindung.

BGH, Urt. vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 30/08

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 Ständig verspätete Mietzahlungen können fristlose Kündigung rechtfertigen

Ständig verspätete Mietzahlungen können, jedenfalls nach vorheriger Abmahnung, die fristlose Kündigung rechtfertigen. Maßgeblich ist dabei die Wertung, ob dem Vermieter auf Grund der ständig verzögerten Mietzahlungen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar geworden ist oder nicht.

Ein Mieter hatte für die angemietete Gaststätte mit Betriebswohnung die Miete regelmäßig bis zu drei Monate verspätet gezahlt. Die Richter machten deutlich, dass ein zur Kündigung berechtigender Grund vorliege, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne.

Eine solche Unzumutbarkeit sei hier zu bejahen, da der Eingang der jeweiligen Zahlungen für den Vermieter nicht mehr zu kalkulieren gewesen sei.

Weder schwierige wirtschaftliche Verhältnisse eines gewerblichen Mieters noch das Hinnehmen wiederholt unpünktlicher Zahlungen durch den Vermieter rechtfertigen ständige Zahlungsverspätungen des Mieters. Ein Mieter kann sich bei Ausspruch einer fristlosen Kündigung nach vorheriger Abmahnung auch nicht darauf berufen, dass dem Vermieter seine schlechten finanziellen Verhältnisse bei Abschluss des Mietvertrages bekannt waren.

Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen war dem Vermieter daher die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dessen regulärem Ende nicht zuzumuten. Die ausgesprochene außerordentliche Kündigung war wirksam und beendete das Mietverhältnis.

OLG Düsseldorf, Urt. vom 08.07.2008, Az.: I - 24 U 177/07

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  Zeitliche Grenze der Anbietpflicht des Vermieters gegenüber einem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter

Der BGH bestätigte eine im Juni 2005 zum 28. Februar 2006 ausgesprochene Eigenbedarfskündigung. Zwar verwies das Gericht auf seine frühere Rechtsprechung, wonach der Vermieter dem gekündigten Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus gelegene, freie Wohnung als Alternative zur Anmietung anbieten müsse (BGH VIII ZR 311/02). Die Voraussetzungen für diese Anbietpflicht verneinten der BGH nun aber mit der Begründung, die potentielle Alternativwohnung werde erst zum 31. März frei, die Kündigungsfrist für die mit Eigenbedarf gekündigte Wohnung liefe aber schon am 28. Februar ab.

Anmerkung: Der Bundesgerichtshof verschärft mit diesem Urteil seine bisherige Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung. Ein Vermieter, der wegen Eigenbedarfs kündigt, muss dem Mieter nur eine Alternativwohnung anbieten, die bis zum Auszugstermin tatsächlich frei wird. Ein Vermieter muss mit seiner Eigenbedarfskündigung auch nicht warten, wenn im Haus kurze Zeit später eine andere Wohnung frei wird – diese Wohnung muss den betroffenen Mietern dann auch nicht mehr als Alternativwohnung angeboten werden.

BGH, Urteil vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07

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Rechtsschutz gegen Abmahnungen im Wohnraummietrecht

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Mieter einer Wohnung im Wege der Klage gegen eine von ihm als unberechtigt angesehene Abmahnung durch den Vermieter vorgehen kann.

Dem heute verkündeten Urteil liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Mit einem als Abmahnung bezeichneten Schreiben teilte die Beklagte ihm mit, dass sie eine Beschwerde über ihn wegen Ruhestörung, häufig durch ein überlaut eingestelltes Fernsehgerät, erhalten habe. Für den Fall einer erneuten Beschwerde drohte sie ihm die fristlose Kündigung des Mietvertrags an. Der Kläger macht geltend, dass die Abmahnung unberechtigt sei. Mit der Klage beantragt er, die Abmahnung zu "beseitigen", hilfsweise sie zu unterlassen; weiter hilfsweise begehrt er die Feststellung ihrer Unrechtmäßigkeit.

Die Vorinstanzen haben die Klage als unzulässig abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dahingestellt bleiben kann, ob die von der beklagten Vermieterin ausgesprochene Abmahnung unberechtigt war. Auch in einem solchen Fall kann der Mieter weder Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen. Ein solcher Anspruch ist im Mietvertragsrecht nicht geregelt und lässt sich auch nicht aus anderen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs herleiten, weil eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletzt. Die Wirkungen einer Abmahnung erschöpfen sich darin, ihm ein als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen. Der Vermieter erlangt dadurch für einen späteren Rechtsstreit keinen Beweisvorsprung; vielmehr muss er den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit führen, wenn der Mieter diese bestreitet und es – etwa für die Frage der Berechtigung einer fristlosen Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten – auf die behauptete frühere Vertragsverletzung ankommt.

BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 139/07

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Kostenerstattungsanspruch des Wohnraummieters gegen den Vermieter im Fall der Selbstbeseitigung eines Mangels der Wohnung

Ein Mieter einer Wohnung, der eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), hat keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen zur Mangelbeseitigung.

Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Im Mietvertrag vom 28. Dezember 2001 heißt es unter anderem: "Heizung muss dringend kontrolliert werden". Die Klägerin hat behauptet, sie habe im Oktober 2002 Mängel der Heizung durch einen Installateur beseitigen lassen, und den Beklagten (unter anderem) auf Erstattung der dafür gezahlten Vergütung in Anspruch genommen.

Der Klägerin steht kein Aufwendungsersatzanspruch nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB zu. Denn die Klägerin hatte den Beklagten vor der Beseitigung der von ihr behaupteten Mängel nicht durch Mahnung in Verzug gesetzt. Die Absprache im Mietvertrag, die Heizung müsse "dringend kontrolliert" werden, machte eine Mahnung zur Mängelbeseitigung nicht entbehrlich. Danach hätte die Klägerin auf Rechnung des Beklagten allenfalls eine Kontrolle der Heizung, nicht aber die Beseitigung von Mängeln in Auftrag geben dürfen.

Die Klägerin kann Ersatz ihrer Aufwendungen auch nicht nach § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) verlangen. Diese Bestimmungen bieten keine Rechtsgrundlage für einen Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz nach Selbstbeseitigung eines Mangels der Wohnung. Auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 536a Abs. 1 BGB kommt unter diesen Umständen nicht in Betracht. Denn nach der gesetzlichen Wertung des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB kommt dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zu. Er soll nicht vor "vollendete Tatsachen" gestellt werden, sondern grundsätzlich selbst die Möglichkeit haben, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht, sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann. Andernfalls würden sich seine Verteidigungsmöglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern.

Als Mieter kann man nur Aufwendungsersatz verlangen, wenn man seinen Vermieter bezüglich des Mangels zuvor in Kenntnis gesetzt und entsprechend gemahnt hat bzw. wenn ein umgehendes Handeln zur Erhaltung der Mietsache ausnahmsweise erforderlich war. In allen anderen Fällen besteht dieser Anspruch nicht und der Mieter muss die aufgewendeten Kosten selbst tragen. Daher sollte im Falle eines Mangels der Wohnung grundsätzlich nicht eigenmächtig repariert werden, sondern zunächst der Vermieter entsprechend informiert und zur Beseitigung aufgefordert werden.

BGH, Urteil vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 222/06

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Mieterhöhung ohne Änderung der ortsübliche Vergleichsmiete möglich

Gemäß §§ 558 ff. BGB kann der Vermieter vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die Frage zu entscheiden, ob ein solcher Anspruch des Vermieters ausgeschlossen ist, wenn die ursprünglich vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss nicht erhöht hat.

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall vereinbarten die Parteien im Mietvertrag vom 19. August 2004 eine Miete von 4 €/m². Die ortsübliche Vergleichsmiete belief sich zu dieser Zeit auf 4,60 €/m². Mit Schreiben vom 26. September 2005 verlangte die Klägerin - bei unveränderter ortsüblicher Vergleichsmiete - Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 4,26 €/m² ab dem 1. Dezember 2005.

Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage der Vermieterin abgewiesen. Auf deren Berufung hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der Klage stattgegeben.

Der Bundesgerichtshof hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der beklagten Mieter zurückgewiesen. Nach Wortlaut und Zweck der gesetzlichen Regelung setzt ein Mieterhöhungsverlangen nicht voraus, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht hat. Das Vergleichsmietensystem soll es dem Vermieter ermöglichen, eine am Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen. Das trifft auch auf denjenigen Vermieter zu, der bei Vertragsbeginn eine für den Mieter besonders günstige, unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart hat. Der Mieter muss im Gegenteil von vornherein damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird, sofern die Parteien keine Vereinbarung getroffen haben, die eine Mieterhöhung ausschließt. Den Interessen des Mieters wird insbesondere durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15-monatige Wartezeit und die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) Rechnung getragen.

BGH Urteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06

Anmerkung: Nach dieser Entscheidung des BGH hat der Vermieter schlecht gehender Wohnungen hier ein leichtes Spiel: Er bietet diese zu einem deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete oder dem Mietspiegel liegenden Mietzins an und nach einer bestimmten Zeit (üblicherweise nach Ablauf der einjährigen Sperrfrist) beruft sich der Vermieter dann auf sein gesetzliches Recht zur Mieterhöhung. Dem Mieter bleibt nur die Möglichkeit, dies hinzunehmen, oder den Mietvertrag zu beenden.

Im Zweifel sollte der Mieter sich beim Vermieter daher erkundigen, ob eine Mietanpassung beabsichtigt ist. Sicherheitshalber sollte ein Ausschluss der Anpassung auch entsprechend in den Mietvertrag aufgenommen werden. Andernfalls kann sich das der günstige Vertragsschluss schnell als Trugschluss herausstellen.

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Bei Nichtzahlung der Kaution kann fristlos gekündigt werden (Gewerberaum)

Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung; diese obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt hat oder ob er die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt hat

Die Kaution befriedigt regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters. Die Nichtzahlung der Kaution stellt damit grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar.  Der Vermieter kann daher jedenfalls im Bereich der Gewerberaummiete vor der Kündigung in der Regel nicht auf die Einklagung der Kaution verwiesen werden.

BGH, Urt.  vom 21.03.2007 - XII ZR 36/05

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Keine Verpflichtung des Mieters in einem Einkaufszentrum einer Werbegemeinschaft bei­zutreten

Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters in einem Einkaufszentrum, einer Werbegemeinschaft in Form einer GbR beizutreten, verstößt wegen des damit verbundenen Haftungsrisikos des Mieters gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.

In einem Formularmietvertrag muss die Höhe der Beiträge, die der Mieter in einem Einkaufszentrum an eine Werbegemeinschaft zu leisten hat, wegen der nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Transparenz bestimmbar sein; mindestens muss eine Höchstgrenze festgesetzt sein, damit der Mie­ter die auf ihn zu kommenden Kosten kalkulieren kann.

Nicht immer ist der formularmäßige Beitritt rechts­wirksam.

Der BGH hat mit diesem Urteil Klarheit geschaffen. Danach können Mitglieder von Werbegemein­schaften, bei denen nicht klar ist, ob sie ein nicht rechtsfähiger Verein oder eine GbR darstellen, aus dieser Gemeinschaft austreten, wenn sie sich zuvor um eine klarstellende Satzungsänderung bemüht haben, die ihre Haftung beschränkt.

Im vorliegenden Fall war dies unnötig, da die im Mietvertrag enthaltene Klausel schon deshalb in vollem Umfang unwirksam war, weil sie gegen das Transparenzgebot verstieß.

Grundsätzlich bedarf die Übernahme zusätzlicher Kosten neben der Miete durch den Mieter stets einer ausdrücklichen und inhaltlich bestimmten Vereinbarung. Denn nur dann kann der Mieter ein­schätzen, welche weiteren Kosten auf ihn zukom­men können. Wird die Höhe der Beiträge für eine Werbegemeinschaft lediglich dadurch bestimmt, dass sie nach dem Verhältnis der gemieteten Flä­chen abgerechnet werden, genügt dies dem Trans­parenzgebot nicht. Die Beitragshöhe für die Mit­gliedschaft in der Werbegemeinschaft muss z.B. durch einen bestimmten Prozentsatz der Miete bestimmbar sein. Zumindest aber ist die Höchst­grenze im Mietvertrag festzuschreiben.

BGH, Urt. vom 12. Juli 2006 - XII ZR 39/04

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Starre Fristenregelung auch in Gewerbemiet­verträgen unzulässig

In Gewerbemietverträgen sind starre Fristenrege­lungen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ebenfalls unzulässig. Mieter von Gewerberäumen sind ebenso schutzbedürftig wie Wohnraummieter. Starre Fristenregelungen benachteiligen auch diese unangemessen und sind nach Ansicht des OLG Düsseldorf unwirksam.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.05.2006 – I-10 U 174/05

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Kurze Kündigungsfrist für den Mieter – auch bei Altverträgen       

Mit Inkrafttreten zum 01.06.2005 gilt für den Mieter in einem Wohnraummietverhältnis allgemein die kurze Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 3 BGB (Faustregel 3 Monate).

Dies gilt auch für so genannte Altverträge vor dem 01.09.2005 mit eventuell ursprünglich längerer Kündigungsfrist.

Damit korrigiert die Gesetzgebung die Entscheidung des BGH (BGHZ 155, 178 = NJW 2003, 2739).

Anmerkung: Für Kündigungen ab dem 01.06.2005 von unbefristeten Altverträgen gilt allgemein für den Mieter die vorbezeichnete kurze Kündigungsfrist.

Für Kündigungen vor dem 01.06.2005 bei unbefristeten Altmietverträgen (Abschluss vor dem 01.09.2001) gilt für den Fall, dass in diesen Mietverträgen Bezug genommen wurde auf den Wortlaut des § 565 BGB a.F. (Staffelung der Kündigungsfristen je nach Dauer des Mietverhältnisses) gilt für den Mieter noch altes Recht, d.h. u.U. längere Kündigungsfrist.

Für Kündigungen von sogenannten Neuverträgen (Mietvertragsabschluss ab dem 01.09.2001) gilt allgemein neues Mietrecht, d.h. kurze Kündigungsfristen für den Mieter.

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BGH kippt Schönheitsreparaturklauseln mit starrem Fristenplan

Sachverhalt:

Der Vermieter begehrt von der Mieterin Zahlung eines Vorschusses für Schönheitsreparaturen.

§ 16 Ziff. 4 des Formularmietvertrags vom 15.10.1979 enthält unter anderem folgende Regelung:

"Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. (…)

Die Zeitfolge beträgt:

§  bei Küche, Bad und Toilette 2 Jahre,

§  bei allen übrigen Räumen 5 Jahre."

Der BGH gelangt in seiner Entscheidung vom 23.06.2004, Az.: VIII 361/03 zu dem Schluss, dass vorbezeichnete Regelung einen Verstoß gegen § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt. Eine verbundene Schönheitsreparaturklausel sei ebenso unwirksam, da eine Trennung in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil nicht sinnvoll möglich sei (Urteil vom 23.06.2004, Az.: VIII ZR 361/03).

Der zugrunde liegende Formularmietvertrag unterliegt uneingeschränkt der AGB-Kontrolle. Die einzelnen Klauseln sind demgemäß nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie vom durchschnittlichen, verständigen Vertragspartner normalerweise verstanden werden. Danach sei vorbezeichnete Klausel als starre Fälligkeitsregelung auszulegen, da nach dem Wortlaut der Klausel die Schönheitsreparaturen «wenn erforderlich, mindestens aber» nach den dort aufgeführten Fristen auszuführen sind. Der Mieter müsse die Klausel daher so verstehen, dass er die vertraglich vereinbarten Renovierungsarbeiten, unabhängig davon, ob die gemieteten Räume tatsächlich renovierungsbedürftig sind, spätestens nach den jeweils angegebenen Fristen durchzuführen habe.

Dies stelle eine unbillige Benachteiligung des Mieters dar. Zwar könne der Vermieter die im grds. nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB obliegende Verpflichtung, die Mietsache während des Gebrauchs durch den Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, also ihm die notwendigen Schönheitsreparaturen aufzuerlegen, der Mieter dürfe dadurch aber nicht mit weitergehenden Pflichten belastet werden, als sie den Vermieter nach dem Gesetz selbst treffen würden. Da der Vermieter gesetzlich nur bei tatsächlichem Renovierungsbedarf zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sei, stelle eine Klausel, die dem Mieter Renovierungspflichten auferlege, ohne dass es auf einen entsprechenden Bedarf ankomme, eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, da sie mit dem wesentlichen Grundgedanken des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zu vereinbaren sei. Eine geltungserhaltende Reduktion komme nicht in Betracht, da die Unwirksamkeit der Fristenbestimmung die Unwirksamkeit der Verpflichtung zur Schönheitsreparatur nach sich ziehe, da  die Formularklausel aus sich heraus nicht verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennbar wäre. Der Wegfall des Fristenplans führe dazu, dass die Verpflichtung zur Renovierung inhaltlich umgestaltet und auf das gerade noch zulässige Maß beschränkt werden müsste. Dies wäre jedoch eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel.

BGH, Urteil vom 23.06.2004 -VIII 361/0

Anmerkung:

Diese Entscheidung des BGH ist bahnbrechend und wird eine Flut von Prozessen nach sich ziehen, da eine große Vielzahl dieser Klauseln in Standardmietverträgen enthalten sind. Diese Entscheidung wird sich negativ sehr kostenträchtig auf die Vermieterbelange auswirken.

Es bleibt abzuwarten, wie ein nicht starrer Fristenplan aussehen könnte, eventuell so:

"Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn erforderlich fachgerecht auszuführen, in aller Regel in der nachstehenden Zeitfolge. (…)

§  in Küche, Bad und Toilette alle 2 Jahre,

§  in allen übrigen Räumen alle 5 Jahre."

 

 Wohnflächenabweichung von mehr als 10 %  berechtigt zur Mietminderung

Wenn eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt diese Tatsache einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 I 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete und ggfls. zur Rückforderung zuviel bezahlter Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung (wie bisher) des Mieters, infolge der Flächendifferenz sei die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, bedarf es nicht. Die Erheblichkeit der Beeinträchtigung wird ab dieser Flächenabweichung vermutet.

Sachverhalt

Die Mieter schlossen nach Besichtigung einen Mietvertrag über ein Reihenhaus ab. Im Mietvertrag wurde zur Mietfläche vereinbart: "Die Wohnfläche wird mit 126,45 Quadratmetern vereinbart".

Ca. Zwei Jahre nach Mietbeginn minderten die Mieter die Miete einen Monat lang um 90 Euro, in den folgenden drei Monaten wurde gar keine Miete gezahlt. Dies wurde damit begründet, dass eine Nachmessung eine geringere als im Mietvertrag vereinbarte Gesamtfläche ergeben habe. Damit stünden ihnen Rückforderungsansprüche jedenfalls in Höhe der einbehaltenen Miete zu, mit denen die Aufrechnung erklärt werde. Die Vermieter beanspruchen mit der Klage die Zahlung der Mietrückstände. Das AG hat der Klage stattgegeben, auf die hiergegen gerichtete Berufung hat das LG die Klage abgewiesen. Die Revision blieb ohne Erfolg.

Entscheidungsgründe in Kürze:

Der BGH gelangt zu der Feststellung, dass der Umstand, dass eine Wohnung, die eine tatsächliche Wohnfläche aufweist, die erheblich unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, einen Mangel der Mietsache nach § 536 I 1 BGB n.F. darstellen kann. Die vereinbarte Fläche sei Teil der vertraglich festgelegten Sollbeschaffenheit der Mietsache.

Bei einem erheblichen Flächenmangel spreche bereits eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, die der Mieter nicht gesondert belegen müsse. Die vereinbarte Fläche sei nicht nur ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung, sondern bereits bei der Entscheidungsfindung, z.B. bei der Inserierung mit angegebener Wohnungsgröße von besonderer Bedeutung, um Interessenten eine Vergleichbarkeit verschiedener Wohnungen zu erleichtern und um die Miete pro Quadratmeter errechnen zu können. Auch ist die Wohnfläche in aller Regel Bemessungsgrundlage für die Verteilung und Erhöhung von Betriebskosten. Ebenso bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens. Schon aus diesen Gründen könne dem Mieter durch die Angabe einer überhöhten Wohnfläche im Mietvertrag ein unmittelbarer wirtschaftlicher Schaden entstehen.

Auch ist ein Nachweis einer konkreten Beeinträchtigung durch den Mieter bei einer erheblichen Flächenabweichung nicht mehr notwendig, da dies aufgrund der Erheblichkeit der Abweichung vermutet werde. Denn die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch setze voraus, dass die Wohnung mit der vertraglich vereinbarten Größe nutzbar sei.

Erheblich sei die Abweichung immer dann, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten Größe negativ abweiche.

BGH, Urteil vom 24. 3. 2004 - VIII ZR 295/03

Vgl. hierzu auch die Entwicklung in der Rechtsprechung: LG Düsseldorf  NZM 2000, 278; OLG Dresden NZM 1998, 184

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 Wohnungsknappheit und § 5 WiStG

§ 5 WiStG mit der Folge des Rückzahlungsanspruchs eines Teils der Miete ist nur dann gegeben, wenn der Mieter  nachweisen kann, dass die Miete mehr als 20 % über der ortsüblichen Miete liegt, eine Mangellage vorgelegen hat und der Vermieter diese Wohnungsknappheit ausgenutzt hat.

Im Jahre 1993 hatte der Kläger vom Beklagten eine Wohnung in Berlin angemietet. Die vereinbarte Staffelmiete lag mehr als 20 Prozent über der damals ortsüblichen Miete. Nach Beendigung des Mietverhältnisses im Jahre 1997 forderte der Kläger einen Teil der gezahlten Miete zurück. Er begründete dies damit, dass die Staffelmiete überhöht gewesen sei. Nach § 5 WiStG i.V.m. § 134 BGB sei daher die Vereinbarung über die Höhe der Miete insoweit nichtig und die überzahlte Miete nach § 812 BGB zurückzuerstatten.

AG und LG geben dem Kläger Recht. Der BGH hob das Urteil des BGH auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Der BGH stellt fest, dass der Anspruch gem. § 5 Abs. 1und 2 WiStG i.V.m. §§ 134, 812 BGB auch die Ausnutzung des bestehenden Wohnungsmangels durch den Vermieter voraussetze.

Zwischen Mangellage (Wohnungsknappheit) und der Vereinbarung über die überhöhte Miete muß ein Kausalzusammenhang bestehen. Daran fehlt es z.B., wenn der Mieter unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit ist, eine verhältnismäßig hohe Miete zu bezahlen. Gründe hierfür können z.B. sein, dass der Mieter eine besondere Wohngegend bevorzugt und deshalb sich auf eine überhöhte Miete einlässt. Dasselbe solle gelten, wenn der Mieter die Wohnung mietet, ohne sich zuvor über vergleichbare Wohnungen und deren oder die übliche Miete informiert zu haben. Dann benötigt der Mieter auch nicht den Schutz des § 5 WiStG.

Dem Meter soll es zumutbar sein, darzulegen, dass der Vermieter die Lage auf dem Wohnungsmarkt ausgenutzt hat, um eine unangemessen hohe Miete zu vereinbaren.

Dazu müsse der Mieter jedoch lediglich vortragen, welche Bemühungen er bei der Wohnungssuche unternommen habe, weshalb diese erfolglos waren und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit auf den Abschluss des ungünstigeren Vertrages mit dem Vermieter angewiesen war.

BGH Urteil vom 28.01.2004, Gz.: VIII ZR 190/03

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 Kündigungsfristen bei Altverträgen

Auch nach der großen Mietrechtsreform mit Wirkung ab dem 01.09.2001 gilt für Altverträge (Verträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden) altes Mietrecht. Dies bedeutet, dass der Mieter sich nicht auf die Privilegierung des § 573 c Abs. 4 BGB nicht berufen.

Dies gilt auch dann, wenn der Altvertrag eine Regelung enthält, die entweder nur auf die gesetzlichen Kündigungsfristen verweisen, oder diese wiederholen (vgl. BGH Urteil vom 18.06.2003, Az,: VIII ZR 240/02, NJW 2003, 2739) oder auch, wenn die Klausel im Mietvertrag auf eine Fußnote verweist, die den alten Gesetzestext wiedergibt (vgl. BGH Urteil vom 10.03.2004 Az.: VIII ZR 64/03)

Begründung:   Der BGH verweist dabei auf Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB. Danach soll § 573 c Abs. 4 BGB nicht anwendbar sein, wenn die Kündigungsfristen vor dem 01.09.2001 vereinbart worden sind. Diese Übergangsvorschrift gelte auch für Formularklauseln in Mietverträgen, die den alten Gesetzestext zu den Kündigungsfristen wiedergeben (vgl. BGH NJW 2003, 2739).

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 Schönheitsreparaturen und Endrenovierung, Summierungseffekt und Unwirksamkeit

Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist. Dies führt in aller Regel zur Gesamtunwirksamkeit beider Regelungen.

Eine unwirksame Endrenovierungspflicht führt daher auch zur Unwirksamkeit der Klausel über laufende  Schönheitsreparaturen.

Sachverhalt:

Die Parteien streiten um Schadensersatz wegen unterbliebener Renovierungsarbeiten mit Beendigung des Mietverhältnisses. Mit Vertrag vom 23.01.1981 mietete der Beklagte von der Rechtsvorgängerin des Klägers eine Wohnung an. Im Mietvertrag waren folgende Formularklauseln enthalten:

§ 8. Instandhaltung der Mieträume. Anzeigepflicht und Haftung des Mieters.

(2) Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen (Innenanstrich - auch Heizkörper und Rohre - sowie Tapezierung in den Mieträumen fachmännisch auszuführen, bei Küchen mindestens in einem Abstand von zwei Jahren, bei Dielen und Bädern mindestens von drei Jahren, bei Wohnräumen mindestens von vier Jahren und bei Schlafräumen mindestens von sechs Jahren. Der Bodenbelag ist bei Auszug in einem ordnungsgemäßen und einwandfreien Zustand zu versetzen. Parkettboden ist bei einem Auszug nach mehr als vierjähriger Mietdauer abzuschleifen und zu versiegeln.

§ 12. Beendigung der Mietzeit (1) Die Mieträume sind bei Auszug sauber und

a)            ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8 II vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben, …. .

Das Mietverhältnis endete zum 31.01.2000. Der Vermieter versuchte vergeblich, den Mieter zur Durchführung der vertraglich vereinbarten Instandhaltungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen aufzufordern. Der Beklagte lehnte dies ab. In einem selbstständigen Beweisverfahren zur Höhe der Instandhaltungskosten / Kosten der Schönheitsreparaturen, stellte der Sachverständige einen benötigten Kostenaufwand von DM 24.377,66 fest. Der Kläger fordert unter anderem neben diesem Schadensersatz auch Schadensersatz wegen Mietausfalls für fünf Monate, da die Wohnung mangels Renovierung nicht weitervermietbar war.

Das AG hatte den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Das LG hatte der Berufung des Beklagten stattgegeben und die Klage abgewiesen (vgl. NZM 2003, 278 L). Die Revision hatte keinen Erfolg.

Gründe:

Sowohl die Rückgabeklausel in § 12 I lit. a des Mietvertrages, als auch die Regelung in § 8 II, mit welcher der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet werde, seien unwirksam. Denn nach Inhalt dieser Klausel habe der Mieter bei Beendigung der Mietzeit die Räume renoviert zurückzugeben unabhängig davon, zu welchem Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur vorgenommen worden sei. Eine Renovierungsvereinbarung wie hier – gegen deren Fristenregelung der BGH im übrigen Bedenken hat- könne zwar für sich betrachtet, auch als Formularklausel, wirksam geschlossen werden. Durch das Zusammenspiel mit der Rückgabeklausel entstehe jedoch zum Nachteil des Mieters ein Summierungseffekt.

Der Kläger kann daher wegen Unwirksamkeit der Klauseln des § 12 I lit. a und des § 8 II des Mietvertrages weder Ersatz seiner Aufwendungen für die Renovierungsarbeiten noch Schadensersatz für den Mietausfall verlangen.

Nach der Rechtsprechung des Senats (NZM 1998, 710 = NJW 1998, 3114) ist eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) unwirksam.

Zwar sind die Regelungen in § 8 und 12 des Vertrages in voneinander getrennten Paragrafen und mit unterschiedlichen Überschriften niedergelegt. Sie müssen jedoch, weil sie sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters auseinandersetzen, als zusammengehörig betrachtet werden. Auch ließen sich die Klauseln nicht in einen zulässigen und einen unzulässigen Teil aufteilen (so BGH NJW 1998, 2284), denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, kann sich wegen des Gebots der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen Klauseteils berufen

BGH, Urteil vom 14.05.2003 - VIII ZR 308/02

Siehe auch:

Endrenovierungsklausel nach BGH dann wirksam, wenn Klausel in unmittelbarer Folge (Satz 2 oder Ziffer 2) hinreichend klarstellt, dass der Mieter die ihm auferlegte Endrenovierung nur dann vorzunehmen hat, wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits tatenlos abgelaufen waren (BGH NZM 1998, 710 = NJW 1998, 3314)

LG München I, NZM 2003, 512

(für Erhalt der Schönheitsreparaturenverpflichtung trotz Kollision von Bedarfs- u. Endrenovierungsklausel - dürfte nach der Entscheidung des BGH in NZM 2003 594 nicht mehr haltbar sein.)

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